Има едно нещо, което хората не могат да разберат, когато става въпрос за покупка на имот, или живот под наем. И то е следното – когато сравняват двете алтернативи, освен чисто психологическия фактор и предпочитания, трябва да правят финансово сравнение на двете алтернативи.

Хората смятат масово, че животът под наем е „хвърляне на пари на вятъра“,

или най-малкото в „джоба на някой друг“, за нещо, което никога няма да е тяхно… Това обаче, не е точно така!

Защото ако купуват имот с кредит,

те също ще плащат разходи за имота – под формата на лихви. Ако купуват имота с готови спестени средства пък, трябва да вземат предвид алтернативните приходи, които иначе тези спестявания биха им носили.

И в случай не става въпрос за лихви от депозити,

които са близо три пъти по-ниски от инфлацията и не са действителна алтернатива на покупката на имот. Става въпрос за доходността на средствата от алтернативни инвестиции, било то в бизнес, или в акции на финансовите пазари.

И веднага обясняваме с прост пример…

Да кажем, че имате 100 000 евро спестени в банката. Да ги държите на депозит, определено на е добра алтернатива. Защото след една година и при лихва от 0.9%, те биха се превърнали в 100 900 евро. Междувременно инфлацията е при 3.5%. Тоест тези 100 900 евро, след една година на депозит, ще купуват по-малко от това което купуват в момента Вашите 100 000 евро.

Да кажем, че решавате да си купите имот за сумата от 100 000 евро. При добро стечение на обстоятетелствата, купувате маломерен тристаен обзаведен имот (85 кв. м.), който няма нужда от ремонт, довършителни работи и направо се нанасяте и живеете в него (един почти идеализиран вариант).

По този начин, ще пестите по 500 евро наем,

които иначе бихте давали за да обитавате подобен имот. На година пък, ще пестите сумата от 6 000 евро, които иначе бихте плащали за живот под наем.

Или автоматично сте вече със 6% напред от инвестицията си на година, под формата на средства, които няма да плащате за наем.

Сега обаче, да разгледаме варианта с това да продължите да живеете под наем и да реализирате доходност от инвестицията си от 100 000 евро.

Първо каква е разумната доходност, която можете да заложите като очаквания?

Това е един доста сложен въпрос, защото според редица експерти доходността на световните индекси може да се понижи през следващите десетилетия, в среда на рекордни стойности на индексите и политика за нормализиране на лихвите.

И за да „заобиколим“ съмнителното представяне на международните пазари ще се обърнем към родния капиталов пазар, който освен всичко друго е и доста обвързан с представянето на имотите.

Въпреки рекордния срив на SOFIX от 2008-ма година, индексът е носил на инвеститорите среден годишен доход от 10.8%, от създаването си до момента.

Да кажем, че смятате, че с приливи и отливи, това представяне ще се повтори и през следващите 18 години (за което между другото вярваме, че има доста добри предпоставки).

В такъв случай инвестирани 100 000 евро в индекса на сините чипове, биха се превърнали в сумата от 633 454 евро след 18 години

и при доходност от 10.8%. За по-лесно сравнение ще приемем, че наема от 500 евро ще си го плащате от заплатата.

Историческа справка сочи, че преди 18 години, средната цена на софийските имоти е била при ниво от 583.83 лева, според данни на НСИ. Ако вземем в момента средна цена на имотите в София от 1000 евро, или 2000 лева, то излиза, че имотите са поскъпвали средно годишно със 7%.

Или ако същия темп на повишение при имотите от 7% се запази и през следващите 18 години, то вашият имот ще поскъпне до 338 000 евро. Към тази сума обаче, трябва да прибавим и капитализираната сума от инвестиции на БФБ от 500 евро всеки месец, които иначе бихте давали за наем, а при покупката бихте пестили.

А това са нови 314 000 евро, благодарение на феномена сложна лихва. Или сумарно двете суми – от продажбата на имота след 18 години и от инвестициите Ви по 500 евро на БФБ правят – 652 000 евро.

Както виждаме двата варианта са доста близки. Има обаче само един малък проблем…

Хората, които си купуват имоти, защото не вярват на инвестициите на капиталовите пазари, няма да тръгнат да инвестират всеки месец спестените 500 евро на борсата. Така, те рискуват, при липса на капитализация на тези спестявания да свършат едва със 108 000 евро (18 години по 6 000 евро спестени на година), ако не се капитализират. И в този случай общата сметка прави 422 000 евро, или далеч под варианта с инвестициите на борсата.

Ще кажете, че всички тези изчисления, тръгващи от очакваната доходност и прогнози за ръста в цените на имотите и наемите са напълно в сферата на предположенията и фантазиите и ще сте напълно прави.

Да, доходността може да не се запази в бъдеще, но това може да е свързано и с по-малко от посоченото по-горе поскъпване и на имотите. Да, наемите могат да растат и с по-ускорени темпове, което да изисква да правите допълнителна доходност, за да компенсирате повишението на разходите си за наем. И още мн. др. фактори…

Това, обаче е логиката, по която трябва да следвате, когато мислите за покупка на имот, или живот под наем.

Трябва да вземете много фактори под внимание, като инфлация, ръст в цените на имотите, ръст в наемите, алтернативна доходност.

Необходимо е да гледате на разполагаемите си средства, като на капитал, който може да ви носи доход. Никой не е казал, че трябва да е насочен към фондовите пазари. Може пък да развиете собствен бизнес, който да ви носи далеч над 10% възвръщаемост годишно! И сметките се променят напълно, ако смятата, че можете да правите годишна възвръщаемост от бизнеса си в размер на 20%, а защо не и повече?

Ако нямате капитал обаче, защото сте дали всичките си средства за покупка на имот, то няма да има как, или най-малкото ще Ви е много по-трудно да развиете собствен бизнес в бъдеще.

* Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка на имот, акции, или други финансова активи

Оставете отговор

Please enter your comment!
Моля въведете името ви